mậu binh online:多城二手房挂牌量突破10万套,交易周期拉长,啥信号?

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  中新经纬11月9日电 (薛宇飞)在北京一家房产经纪公司总部工作的李琳(化名)发现,最近找她卖房子的人变多了。李琳的微观感受在一定程度上反映了市场变化。据多家房产经纪平台线上展示的数据,多个城市的二手房挂牌量有所增多,北京二手房挂牌量突破了10万套关口,成都、南京、苏州等地更是达到十几万套。

  

  二手房挂牌量是市场上较为关注的数据,它的增多或减少,被看作是“有房一族”对楼市前景的态度。而根据多家房产经纪机构线上展示的数据,北京二手房挂牌量已突破10万套。

  据我爱我家数据显示,该平台北京二手房的挂牌量为8.81万套。链家网的线上数据,北京二手房的挂牌量为10.13万套。由于链家在北京的市场占有率较高,一般而言,外界认为链家的数据更能代表该市二手房的挂牌情况。

  不过,多位分析人士认为,由于政策调控和房源产权等原因,房产经纪公司会将部分房源进行隐匿,只在公司内网供经纪人浏览。因此,10万套房源或许还不是北京真实的挂牌数据。

  据安居客近日发布的数据显示,10月,北京市二手房在架房源量环比增加0.2%,挂牌量已连续6个月维持在15万套出头的水平。

  受国庆假期影响,10月份北京二手房网签量环比下降21.8%,为11209套。若分别以10万套、15万套的库存量计算,北京二手房的去化周期分别为8.9个月、13.4个月。这一去化周期,在一二线城市还不算高。

  杭州市二手房去化周期较长的城市之一。链家网显示,杭州当前的二手房挂牌量为10.67万套。中指研究院相关人士称,杭州二手商品房挂牌量已突破20万套,二手住宅挂牌套数达到10万-12万套。杭州二手房的交易量明显低于北京,当前二手房网签量已连续四个月环比下滑,10月份的网签量降至4300余套。粗略计算,杭州二手房的去化周期远超北京。

  杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬说:“参照透明售房网数据,截至11月初,杭州二手房挂牌量超过19.2万套。2021年下半年以来,杭州楼市处于低温运行状态,存量也在不断上升,可以说是阶段性高位。从去化周期来说,挂牌量是不少,有一定压力。但从杭州有产权证房源量总数来说,属于正常范围。”

  另外,链家网显示,成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

  政策推动挂牌量上升 业主信心减弱

  针对多个城市出现的二手房挂牌量增多,中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中新经纬分析称,近期二手房挂牌量有所增加,主要原因有两点:一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度,部分改善型需求业主积极入市,造成挂牌量有所增加;二是随着房价的持续走低,部分业主预期下行,亦造成挂牌量增加。

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  “带押过户”是指在卖方无需结清二手房原有的按揭(抵押)贷款的情况下办理不动产过户登记,并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。目前,已有多个城市推广该政策。个税免退是指中国财政部、税务总局此前发布的政策:自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  易居研究院智库中心提供的数据显示,其监测的重点18城三季度的成交均价为24160元/平方米,环比下降2%;成交金额7204亿元,同比下降6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“客观上部分城市二手房交易还可以,甚至在三季度已经开始出现同比正增长的拉升。但是类似城市还是数量比较少。总体上说,一手房市场不好的情况下,二手房也难以表现出真正的强劲态势。”

  不过,中原地产首席分析师张大伟却认为,个税免退政策的影响力没有那么大,“比如北京市场,不少房源都可以通过一些方式规避掉个税,真正需要缴纳个税的房源数量并不多。”他对中新经纬称,随着房地产市场调控出现宽松,此前不能展示的高价房源可以公开发布,也是导致房源增多的原因之一。

  张大伟还说:“全国楼市遇冷导致‘有房一族’对未来房价的信心减弱,也会导致他们急于出售房源。还有一些投资客已经获利,选择此时出售。”

  二手房交易周期拉长 推动以价换量

  动辄10万套的二手房挂牌量,库存不可谓不大,房东若争先出售房源,是否会让市场进一下承压呢?

  张大伟认为,如果单纯从房产经纪公司线上平台展示的挂牌量看,规模的确不小,去化周期较长,可以在一定程度上说明这些城市存在楼市泡沫。徐跃进表示,根据中指监测数据,10月份15个重点城市二手住宅成交量环比基本持平,受低基数影响同比有较大幅度增长。在成交规模相对持平的情况下,挂牌量的增加,可能会引发市场库存增加、交易周期拉长等情况。

  对于杭州当前二手房去化周期大幅提高,上官剑分析认为,过去几年,杭州新房供应量充足,新房变次新房,二手房挂牌量持续增长。一般来说,去化周期的高低关键看需求,当前购房者较为谨慎,需求依然较弱。杭州的去化周期可能进一步拉长,卖房难度进一步增加,以价换量成为常态。

  但张大伟表示,购房人不能过分“迷信”挂牌量数据,也存在一定水分。他说:“很多房源看似是挂牌出售,业主可能只是试试水,如果没有达到心理价位,不会进行交易。比如,有的房源已挂牌一年,这种房子大概率不是真的想卖。一个城市动辄有10万套可售二手房房源,那就出现砸价了。但整体说,即使刨去水分,真实、有意愿出售的房源数量也已经很大。”

  徐跃进称,二手房挂牌量的增加,从积极的方面来看,有利于提升市场活跃度,促进二手房市场成交,并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交;但另一方面,若市场需求支撑不足,出现明显的供大于求,可能引发二手房价格的下行,从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策,逐步改善市场预期,二手房市场成交也有望缓慢恢复,对市场运行形成支撑,但这个过程可能相对较长。(更多报道线索,请联系本文作者薛宇飞:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

  (文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

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责任编辑:罗琨

【编辑:程春雨】
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